SUPERBONUS 110% E CESSIONI DEI CREDITI D’IMPOSTA (aggiornato al nuovo Art. 33 del D.L. 77/2021)

REQUISITI PER USUFRUIRE DELLA DETRAZIONE FISCALE DEL 110%:

  • Il Condominio che effettua nelle parti comuni opere soggette a tale detrazione fiscale deve essere composto a maggioranza da unità a destinazione d’uso abitativa e non commerciale (negozi/uffici inferiori al 50% del totale delle unità);
  • Deve essere incaricato un professionista che effettui lo studio di fattibilità. Questo deve valutare l’intervento da eseguire con cappotto termico, tetto, serramenti, centrale termica, impianto solare ed impianto fotovoltaico. Difficilmente si riesce ad ottenere tale salto di classi energetiche effettuando solamente le opere di cappotto termico, senza tenere conto anche degli impianti tecnologici;
  • Il Condominio deve salire di 2 classi energetiche nella sua totalità;
  • ATTENZIONE: sulle parti private l’Assemblea non può deliberare (infissi e terrazze). Pertanto se non c’è la manifesta volontà a monte di TUTTI i proprietari per eseguire le opere private, in caso di dissenzienti, l’edificio potrebbe NON poter aver accesso alla detrazione del 110%.

INDAGINI PRELIMINARI:

  1. Per effettuare le opere sulle parti comuni deve essere incaricato un professionista che verifica le conformità catastali/urbanistiche delle parti comuni (eventuali difformità possono essere sanabili o insanabili. Nel primo caso debbono essere sanate prima di poter procedere, nel secondo caso NON si ha accesso al superbonus 110%) ed effettua lo studio di fattibilità;
  2. Nel caso l’intervento interessi anche le parti private il professionista incaricato procede anche con la verifica delle conformità catastali/urbanistiche delle parti private (eventuali difformità possono essere sanabili o insanabili. Nel primo caso debbono essere sanate prima di procedere, nel secondo caso NON si ha accesso al superbonus 110%);
  3. Deve essere calcolata l’APE (attestazione di prestazione energetica) dell’intero edificio prima e dopo l’esecuzione delle opere, al fine di attestare il salto delle 2 classi energetiche previste dalla normativa. In difetto di ciò non si ha accesso al superbonus 110%.
  4. ATTENZIONE: l’Articolo 33 del D.L. 77/2021 permette che i lavori da superbonus (tranne la demolizione e ricostruzione) possono essere avviati presentando una CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), più semplice della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), che non rende necessaria l’attestazione dello “stato legittimo dell’immobile” (requisito complicato da accertare, soprattutto per i fabbricati più vecchi). La CILA però rispetto alla SCIA non ammette varianti. Pertanto se in sede di esecuzione delle opere si dovesse modificare qualche elemento del progetto, occorrerebbe presentare una nuova comunicazione asseverata. Essendo la CILA il primo documento da presentare per la cessione dei crediti d’imposta, la sua sostituzione in corsa potrebbe causare il blocco del prestito ponte (nel caso di cessione ad un istituto bancario). Inoltre l’annullamento della CILA potrebbe causare la cancellazione del beneficio per i lavori trainati eseguiti nel frattempo (ad esempio gli infissi).
  5. Pertanto nelle indagini preliminari, con il nuovo aggiornamento normativo, i punti 1 e 2 possono essere saltati. Sia la RESIDENCE SERVICE, sia i professionisti interpellati che devono asseverare tali opere, consigliano comunque di effettuare l’accesso agli atti e le verifiche sullo stato legittimo dell’immobile, prima di dare corso all’intervento, in quanto in caso di abusi, si perderà comunque la detrazione e il Comune potrà bloccare il cantiere relativo al 110%, ordinando di rimuovere le opere non autorizzate.

SCELTA DELLA CESSIONE DEL CREDITO D’IMPOSTA:

Deve essere chiara a monte l’intenzione dei Condomini relativamente alla cessione del credito d’imposta. Inoltre ogni singolo Condomino deve aver chiara la propria posizione fiscale, in quanto le detrazioni fiscali ancora in essere fanno cumulo ed abbassano il tetto massimo di detrazione. E’ facoltà del singolo Condomino (e non dell’Assemblea) scegliere se e a chi cedere il proprio credito d’imposta.

Sono previste tre possibilità relativamente alla  cessione del credito d’imposta del superbonus 110%:

  • CESSIONE DEL CREDITO AD UNA BANCA: Con tale operazione l’istituto bancario versa sul c/c del Condominio (mediante un prestito ponte) la quota parte delle spese del Condomino cedente il credito d’imposta in base agli stati di avanzamento dei lavori (SAL). Ogni banca applica un diverso costo di istruttoria (non irrilevante in quanto affidata a società esterna alla banca stessa) ed un diverso tasso di interesse. E’ stato stimato che il costo medio che il Condomino cedente deve sostenere (con la cessione del credito d’imposta all’istituto bancario) è pari a circa il 10% della somma finanziata.

Tutte le pratiche di cessione del credito fiscale devono essere effettuate singolarmente dai Condomini che scelgono questa strada. La cessione non può essere effettuata da parte del Condominio. Alla banca è stato stimato che ogni Condomino debba consegnare circa 43 documenti per poter effettuare tale cessione.

  • SCONTO IN FATTURA: Le aziende scontano fiscalmente, al posto dei Condomini, la deduzione fiscale. E’ molto difficile che contestualmente, sia le ditte esecutrici le opere, sia i professionisti incaricati, abbiano sufficiente capienza fiscale per eseguire tutti i lavori appaltati scontandoli in fattura. Tutti i Condomini che intendono usufruire dello sconto in fattura devono firmare un documento per la cessione del credito d’imposta. Nel caso in cui alcuni Condomini preferissero usufruire direttamente del credito d’imposta (oppure cederlo ad una banca), le relative somme devono essere versate sul c/c condominiale prima della firma del contratto con le ditte che effettuano lo sconto in fattura, al fine di coprire le quote non scontate.
  • CESSIONE DEL CREDITO AD UNA ESCO (general contractor): in questo caso non sono previste spese di istruttoria ed interessi relativi ad eventuali prefinanziamenti. Il Condominio firma un contratto con la esco e quest’ultima firma tutti i contratti con le ditte ed i professionisti incaricati (scelti dall’Assemblea in accordo con la stessa). Tutti i Condomini che intendono cedere il credito d’imposta alla esco devono firmare un documento che ne attesti la cessione. Nel caso in cui alcuni Condomini preferissero usufruire direttamente del credito d’imposta (oppure cederlo ad una banca), le relative somme devono essere versate sul c/c condominiale prima della firma del contratto con la esco, al fine di coprire le quote non scontate.

ATTENZIONE: alcune esco vincolano per 5 anni gli impianti termici con un contratto di gestione del calore. Tale clausola viene altamente sconsigliata dalla RESIDENCE SERVICE.

PROBLEMATICHE RELATIVE ALLA MANCATA CESSIONE DEI CREDITI D’IMPOSTA

  • Nel caso in cui un Condomino NON manifesti la volontà di cedere le quote relative alla detrazione fiscale del superbonus 110% e non effettui il versamento delle quote dovute sul c/c condominiale prima della firma dei contratti con le ditte/professionisti o con la esco, tali quote dovranno essere anticipate da tutti gli altri Condomini (senza avere diritto ad alcuna detrazione fiscale). In tal caso l’Amministratore si attiverà immediatamente per l’emissione di un’ingiunzione di pagamento nel confronti del Condomino moroso e darà corso alla fase esecutiva a mezzo pignoramento dell’immobile;
  • Nel caso in cui un appartamento sia soggetto a vendita all’asta per pregresse morosità, si ritiene quasi impossibile che il Condomino che vede l’immobile gravato dalla stessa provveda a dar seguito a miglioramenti che non avrebbero effetti su di lui.

Anche in tal caso tali quote dovranno essere anticipate da tutti gli altri Condomini (senza avere diritto ad alcuna detrazione fiscale);

  • Nel caso ci siano appartamenti ricadenti in eredità giacenti (defunti i titolari del diritto e non ancora effettuate le successioni), non essendo presente un soggetto fisico con il quale interagire legittimamente, tutte le quote andranno anticipate dagli altri condomini (senza avere diritto ad alcuna detrazione fiscale). Per poter recuperare le somme anticipate, qualora entro un anno dal decesso del defunto non abbia luogo la successione, i Condomini devono anticipare tutte le spese legali per la nomina di un curatore dell’eredità giacente, la verifica degli eredi, la convocazione delle udienze per l’accettazione dell’eredità da parte degli eredi ed eventualmente il successivo pignoramento immobiliare in caso di persistente morosità;
  • Potrebbe inoltre sorgere la problematica della eventuale imputabilità alla detrazione di beni individuati come dei subalterni catastali che non beneficiano del salto di 2 classi energetiche, ma che partecipano comunque alla spesa da regolamento di Condominio. Tali unità potrebbero far annullare tutta la pratica di detrazione fiscale da parte dell’AGENZIA DELLE ENTRATE, in quanto la valutazione di detraibilità ha luogo alla fine delle opere con rischio a carico del richiedente (leggi condomino).
  • Nel caso in cui l’AGENZIA DELLE ENTRATE riscontri una qualche irregolarità e non riconosca la pratica di detrazione fiscale del superbonus 110%, ogni Condomino sarà tenuto a rimborsare interamente al cessionario (banca, aziende/professionisti che hanno effettuato lo sconto in fattura, esco) le somme oggetto della detrazione stessa. Si consiglia sin d’ora a tutti i Condomini che effettuato la cessione del credito d’imposta di stipulare una polizza assicurativa privata a tutela delle somme oggetto della cessione.

SPESE NON DETRAIBILI

  • Bisogna tener conto che alcune delle spese non rientrano nella detrazione fiscale del superbonus 110%, come ad esempio il Compenso dell’Amministratore, le spese relative alla cessione del credito d’imposta agli istituti bancari, i diritti di segreteria dei Comuni per il rilascio della documentazione per la verifica delle conformità catastali, etc. Il quotidiano SOLE 24 ORE aveva stimato tali spese in circa il 30% del totale delle opere. Pertanto prima di iniziare tutte le procedure deve essere chiaro che la parola GRATIS non esiste. Un esborso di qualche migliaio di euro a carico di ogni singolo Condomino avrà luogo.

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